エクシブ会員権購入記（その２）元は取れるのか

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はじめに

前回記事では、エクシブ会員権の概要についてお話しました。

そこで今回は、具体的にどの会員権を買うべきかについて考察したいと思います。

ただし万人にとって共通のベストは存在しないので、あくまで個人の特性に合わせ選択することになります。

会員権を購入する上で、気にすべき点は主に次の３つです。

・グレード
・２６泊か１３泊か
・ホテルの場所

それでは、これらの３つのポイントについて考えていきます。

グレード

まずは中古会員権の価格について見てみます（２０２３年９月現在）。旧エクシブはスタンダード（Ａ）グレードは３０万円～あるようです。

新エクシブの会員権は一番安いスタンダード（ＣＢ）でも１４０万円～となっています。新エクシブのＣＢは旧エクシブのスタンダードとラージの中間的位置づけとされています。しかし価格的には旧エクシブのラージ（７０万円～）よりもだいぶ割高なようです。

これに加えて、ベイコート倶楽部も中古会員権がボチボチ流通しています。
１２泊タイプではこんな感じです。新エクシブのＣＢ（１４０万円～）と比べても２倍以上割り高です。

運営会社であるリゾートトラスト社のブランドは大きな括りで次のような変遷となっています。

旧エクシブ→新エクシブ→ベイコート倶楽部→サンクチュアリーコート

価格もこの変遷に沿うように高くなります。

旧エクシブ＜新エクシブ＜ベイコート倶楽部＜（サンクチュアリーコート※）

（※サンクチュアリーコートの中古会員権はまだ流通していない）


価格を重視するのであれば、旧エクシブが有利であることは間違いありません。

エクシブ会員権の“不都合な真実”になりますが、会員権価格は必ず下落します。

例えば過去の新規会員権（例：芦屋ベイコート倶楽部）を見てみると、

【新規会員権価格】
・ベイスイート（１２泊）９００万円
・ラグジュアリースイート（１２泊）１５００万円
・ロイヤルスイート（１２泊）２０００万円

となっています。

中古会員権の価格と比べてみると、ほぼ半額になっていることがわかります。

芦屋ベイコート倶楽部は２０１８年開業なので比較的新しいこともあり、更にまだ下落の余地はあるように思えます。

つまり新築マンションが大きく値下がりするように、エクシブも新しいホテルほど価格の下落が大きいといえます。

またエクシブ会員権というのはペーパーアセットではなく、不動産を所有するリアルアセットに近いので、流動性が低くすぐに売れるわけでもありません。

わざわざリスクをとってまでリゾート会員権を購入する必要があるのか心配になります。

しかしもしも、価格下落リスクが小さければどうでしょう。

その答えの一つが旧エクシブの会員権です。

旧エクシブの会員権は、過去１０年を遡って調べる限り、どのグレードもほぼ価格は変わってなく、落ち着いています。

旧エクシブは１９８７年のエクシブ鳥羽本館から始まり、２００６年のエクシブ京都八瀬離宮までのものになります。２０年〜３０年以上の年月を得ている為、価格が十分に熟成されているとも思われます。

つまりエクシブの会員権は古いものほど価格の下落リスクが小さく、新しいものほど下落リスクが大きいと言えるでしょう。

それでは価格が安い旧エクシブを買えばよいのかというと、必ずしもそうではありません。エクシブ会員権はグレードで分かれている為、個人の目的にあったものを選ばなければ、残念な買い物になりかねないからです。

それでは会員権のグレードについて見てみましょう。縦軸をホテルの部屋のタイプ、横軸を会員権のグレードに表にまとめました。

青色のセルが利用可能なホテルのグレードです。
青色の面積が多い上級グレードの会員権ほど、利用できる選択肢が増えるということがわかります。

表の見方の例として、旧エクシブのＡグレードの会員権について見てみます。Ａグレードだと新旧エクシブのスタンダード、そしてサンクチュアリコートのクラブスイートに宿泊することが可能です。しかし残念ながらベイコート倶楽部は利用することができません。大きな部屋を求めず、ベイコート倶楽部を利用しなくても構わない人にとっては、Ａグレードは格安なのでお薦めですが、そうではない場合は残念な買い物になってしまいます。

またグレードを選ぶ際には予約の取り易さも重要になってきます。

例えばスタンダードのお部屋だと、エクシブ会員よりも下位となるサンメンバーズ※の会員でも予約できます。また法人の福利厚生ともかぶります。そのうえ上位のグレード会員も予約できてしまうことから、激戦区となり予約が取りづらくなります。

（※サンメンバーズ：エクシブの前身の会員権で中古価格１０万円程度で取引されています。）

つまりサンメンバーズや旧エクシブのＡグレードは価格面で優位ではあるものの、予約が困難であることから機会損失を考えると、コスパが良いとは必ずしも言えないわけです。

またリゾートトラスト社の今後の動向も踏まえると、サンメンバーズは今後の主力ブランドであるサンクチュアリーコートの利用ができないことから、将来は明るくないと思われます。上級グレードを優遇し下位のグレードとの差別化を図る戦略は、富裕層ビジネスのやり方としては合理的かもしれませんが。。

このような背景をふまえるとＣグレードあたりが購入すべきエントリーモデルになるのではないでしょうか。

２６泊か１３泊か

グレードとともに、考える必要があるのは宿泊数です。

つまりノーマル（２６泊）にするか、バージョンＺ（１３泊）にするかです。

ほとんどの人が通常は仕事をしている訳ですから、２６泊も必要ないので１３泊でいいと思われるかもしれません。

しかしここに、見過ごせないルール上の落とし穴があります。それは宿泊する権利が限定されていることにあります。具体的にいうと、ゴールド、レッド、ホワイト、ブルーというように権利が分けられているのです。

↓↓↓エクシブのカレンダー例

カレンダー例をみると、正月三ヶ日がゴールドとなっています。このように特別なハイシーズンである正月や夏休みなどはゴールドの宿泊権利が必要であることを意味します。

そしてその次に宿泊需要が高い土曜日はレッドとなります。このようにゴールド＞レッド＞ホワイト＞ブルーの順で宿泊権利が序列化されているのです。

一般的にはおそらくゴールドとレッドしか使えないという人が多いのではないでしょうか。つまり大多数の人が、ブルーやホワイトを使う為には有給休暇を取るはめになります。

ただし、フローティング予約※という制度があるので、人気のないホテルや突然キャンセルがでた部屋をブルーやホワイトの権利でレッドの日（休日前日）に宿泊することは可能です。

（※フローティング予約：1カ月前までに占有日利用の申し込みがない部屋は、先着順で予約することができる制度。）

それではバージョンＺ（１３泊）でどのくらいゴールドとレッドが一年に割り当てられるかというと、ゴールドが1〜２日、レッドが３〜４日、残りはホワイトとブルーです。

つまりバージョンＺ（１３泊）では正月や夏休みで1〜２泊、土日で３〜４泊しかできないのです。けっこう厳しいですよね。

これだと少ないので、ノーマル（２６泊）を選択するという人もいると聞きます。

ただし２６泊となるとゴールドやレッドが倍になる代わりに、会員権価格も２倍程度になるので、かなりの高額になってしまいます。その場合、グレードを下げて泊数を増やすといった検討も必要になってきます。

先日エクシブ会員権の仲介業者と話す機会がありましたが、一般サラリーマンの家庭では、この宿泊権利を使いこなすのは難しいだろうと言っていました。平日利用ができないと元がとれないという考え方かもしれませんが一理あります。エクシブ会員権は料金コストの高さもさることながら、柔軟に使える時間の問題が一番大きいのかもしれません。

ホテルの場所

エクシブ会員権を持っていれば、グレードの範囲内でどのホテルでも宿泊することが可能です。この為、同じグレードであれば最も安いホテルの会員権を購入することが最もコスパのよい買い物といえそうです。

しかし、オーナーとなるホテルにこだわって買う理由も存在します。

というのもオーナー限定のお得なキャンペーンが随時開催されており、レストランや宿泊などで割安に利用することができるからです。

↓↓↓キャンペーン例

このようにオーナーならでは特権を利用することもコスパを考える上では重要になってきます。

旧エクシブのEグレード　バージョンＺ会員権を購入した理由

人それぞれ置かれている環境によって、購入するホテルやグレードそして泊数の検討内容が変わってきます。

せっかく高いお金を払ってリゾート会員権を買うのなら、自分にとっての最適解を見つける必要があります。

それではなぜ僕が旧エクシブ　Ｅグレード　バージョンＺ（１３泊）の会員権を購入したのか、事例として参考になるかもしれないので、ここでご説明します。

僕の要件はおもに下記の３つに集約されます。

（要件）
・ＦＩＲＥ済の為、平日でも宿泊することが可能。
・学生の子供がいる。
・ゆったりと贅沢を楽しみたい。

ＦＩＲＥの特権でもありますが、時間だけは自由に使えます。つまり平日でもエクシブを利用することが普通にできます。というか混雑する週末を避けて平日に使いたいくらいです。

したがって平日のブルーの権利を有効に活用することができます。この為、バージョンＺ（１３泊）を余すところなく利用できそうなので、敢えて高額なノーマル（２６泊）を購入する必要がないと判断しました。

また我が家には学生の子供が２人いる為、家族４人でゆったり宿泊したいという要望があります。エクシブの部屋はスタンダードでも３０平米以上なので、４人でも泊まれなくはないですが、ワンルームの中では窮屈ではあります。

２部屋予約する手もありますが、せっかくなら一つの部屋で家族団らんを過ごしたいものです。

その点、スイートルームであれば最低でも７０平米以上の広さがあり、リビングとベッドルーム（場合によっては２ベッドルーム）が分かれているので、ゆったりと過ごすことができます。

さらにスイートルームだと、トイレとバスルームがほぼ別々になっています。（旧エクシブのワンルーム型ではユニットバスになっている場合があり、せっかくのリゾート気分を損なってしまいます。）

このような理由から、スイートルームを利用できる旧エクシブのＥグレードを諸費用込みで約３００万円で購入しました。維持費となる年会費・固定資産税は税込で年間８万円以下です。（僕が購入したホテルはかなり古い会員権なので、まだ維持費は安いほうです。通常Ｅグレードだと年間１０万円以上はかかります。）

本来、贅沢を楽しむならスーパースイートルームが利用できるＳグレードがベストではありますが、バージョンＺ（１３泊）の最も安い会員権でも諸費用込みで６００万円以上、年会費は１２万円以上するので、今回は見送りました。

エクシブのコスパ

僕が購入したＥグレードのコスパについて少し考察を加えてみます。

Ｅグレードは新旧エクシブのスイートかベイスイート倶楽部のラグジュアリースイートに宿泊できます。

比較的新しいリゾートトラスト社の施設を、Ｅグレード相当のスイートに絞って、いくつか挙げるとこんな感じです。なお料金はルームチャージ制です。

エクシブだと２万５千円程度でスイートルームに宿泊することが可能です。

横浜ベイコートの料金が一段高額な理由は、２ベッドルームを選んだことと、エクシブ会員は若干割高な料金設定になっている為です。

４人家族で宿泊した場合、この宿泊料金を元にすると、エクシブの鳥羽別邸や箱根離宮で一人あたり約６千円。横浜ベイコートでは一人あたり１万円３千円となります。

スイートルームの観点で他のホテルと比較してみるのも面白いと思います。

例えば横浜ベイコート倶楽部はとても参考になるかと思います。なぜなら同じ建物内にリゾートトラスト社がザ・カハラホテル＆リゾート　横浜という一般客を対象としたホテルを経営しているからです。つまり姉妹関係なので比較をするには絶好のサンプルになるというわけです。

↓↓↓「一休」で調べた結果、ザ・カハラホテル＆リゾート　横浜の同等グレードの宿泊料金は２２万５千円。

横浜ベイコートと比較すると、１７万円ほどザ・カハラ横浜のほうが料金が高いようです。

前述したとおり、スイートグレードのエクシブ会員権（１２泊）の年会費は１２万円程度です。５万円の宿泊料金を足しても１７万円となり、ザ・カハラ横浜より５万円安いという計算になります。

＜なお、その他のハイクラスホテルのスイートルーム（１００平米レベル）もいくつか見てみましたが、２０万円以上の価格設定は普通です。＞

どうやらスイートルームの観点からは、エクシブ会員権のコスパは良いと言えるようです。

逆にスイートルーム以外のワンルームタイプで比較すると、コスパは落ちるかもしれません。価値観は人それぞれですので、別の観点を探してコスパを検討するのも面白いかもしれませんね。

最後に

最後に少しだけ、出口戦略を含めたコストについて、僕の考えをご紹介します。

今回エクシブ会員権購入においては、中古会員権料金＋諸費用でトータル３００万円程かかりました。

エクシブ会員権の中ではそれほど高額な部類ではありませんが、庶民にとっては勇気がいる買い物です。

僕が購入を決断できたのは、普段株などの投資に慣れていることが理由の一つとして挙げられます。一応今回の“投資”も今後の動向を踏まえて考えているつもりではあります。

会員権価格が今後中古市場でどうなるかわかりませんが、僕の中では恐らく値上がりすることはあっても値下がりはしないだろうという前提でいます。その理由として、デフレ経済からインフレ経済へ移行すると予想していること、そしてインバウンドによる日本の旅行産業の活性化が続くと考えているからです。

僕の予想が当たるかはともかくとして、仮に会員権料金が過去１０年同様に値下がりしなければ、最終的にかかるコストは諸費用と毎年かかる年会費や固定資産税のみということになります。

このことを踏まえて、今回購入した会員権のコストについて計算してみます。

諸費用については、買う時には６０万円程度、売るときに２０万円程度かかると見積もっています。したがって会員権売買にかかるこれらの諸費用の合計は８０万円になります。

ケーススタディとして２０年後に会員権を売却した場合について計算してみます。会員権価格は買値と売値が同額という条件なので計算は割愛します。諸費用に加え、年会費と固定資産税の合計が約８万円なので、これを踏まえると、

＜諸費用８０万円＋年会費（８万円×２０年）＝２４０万円＞

２０年間のエクシブ会員権のコストは２４０万円ということになります。

これを月額に直すと、２４０万円÷２０年÷１２カ月＝１万円

つまり年に１３泊できるリゾート会員権を月額１万円のコストで維持するという計算です。

ＦＩＲＥ民は時間だけは沢山あるので、エクシブを使い倒すことも難しくなく、十分に元が取れるという算段です。

それから感覚的ですが、別荘の管理費のようなものとして、このコストを捉えています。昔から別荘には憧れがあったことから、支出することには抵抗はないです。

コスパについては今後の運用を踏まえてゆっくり観察していきますが、購入したからには一旦お金のことは忘れて、ゆっくりスローライフが楽しめれば、それでよいと思う次第です。


了

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