【ＲＥＩＴ（リート）の分析】ＦＩＲＥには向かないかも・・・

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はじめに

ＲＥＩＴが実物不動産のような安定収入を生むアセットになりえるのか,
そしてFＩＲＥに向いているのか僕なりに考えてみました。

ＦＩＲＥする人の中には、不動産投資家が一定の割合存在します。もしかすると株の投資家よりも多いかもしれません。

株で生計を立てるよりも安定しているように思え、正直羨ましいです。

不動産投資家がFＩＲＥするパターンとしては、家賃収入が労働収入を超えるところが閾値の目途になるのでしょうか。

一方で株の投資家だと、４％ルールに従って生活費の２５倍を貯めたところが閾値であったりします。

僕は収益不動産を持っていないこともあって、リアルアセットである不動産を持ちたいという願望は昔から強くあります。

３０代の頃、サラリーマン大家にとても興味があり、不動産投資の本を１０冊以上読んで研究していたほどです。

そして実際に現場へ何度も足を運びましたが、物件は見つからず現在に至っています。たぶん不動産投資の才能がないのかもしれません。

ＦＩＲＥにおいては、安定した不動産収入というのはとても魅力があります。一方で株を収益源にするのは、生活の安定という面ではかなり不安があります。

株の投資家だと不動産のペーパーアセットであるＲＥＩＴ（リート）で代替えできるかも、と考えるのが普通ではないでしょうか。僕も株の投資家のはしくれなので、ＲＥＩＴによる配当金生活を夢見ることがあります。

それでは本当にＲＥＩＴは実物の収益不動産のように、安定してチャリンチャリンとお金を生んでくれるのでしょうか。

そこで、今回はＲＥＩＴが本当に安心な投資対象なのかについて、記事をまとめてみました。

Ｊ-ＲＥＩＴについて

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます。

投資信託協会ホームページより

不動産収益がほぼそのまま分配金として投資家に還元されるという点で、リアルアセットの不動産を持っているのと近い感覚がありますね。

しかし、倒産リスクはないのかと言われると残念ながらあります。実際２００８年に「ニューシティ・レジデンス投資法人」が倒産しました。通常ＲＥＩＴは借り換えしながら運営している訳ですが、リーマンショックの金融の混乱で資金繰りができなくなり倒産に至ったそうです。

ニッセイ基礎研究所

J-REIT初の破綻を受けて～市場は不信の連鎖を遮断できるか～ 10/9にニューシティ・レジデンス投資法人（NCR）が東京地裁に民事再生法適用を申請、J-REITとして初の破綻事例となった。賃貸不動産を保有する器でしかないJ-REITの破綻に…

Ｊ-ＲＥＩＴの分析

２００５年〜２０２３年現在までの比較チャート（Ｊ－ＲＥＩＴ指数、ＴＯＰＩＸ、日経平均）を見てみます。

Ｊ-ＲＥＩＴのパフォーマンス

上昇率はＪ－ＲＥＩＴが３６％、ＴＯＰＩＸが７３％、日経平均が１４４％となっています。Ｊ－ＲＥＩＴが１８年間でこれだけの上昇率しかないのは寂しい限りです。

Ｊ-ＲＥＩＴのドローダウン

ドローダウンについて見てみます。２００８年〜２００９年のＧＦＣ（リーマンショック）と２０２０年のコロナショックの時のデータを確認します。

Ｊ－ＲＥＩＴはＧＦＣではー７４％、コロナでー４９％も下落しています。他の株式指標を１７％〜２５％も上回る下落率です。Ｏｈ！　ＭＹ　ＧＯＤ！！💦

Ｊ-ＲＥＩＴの配当

配当の利率を見てみます。該当する東証ＥＴＦの利率を採用します。ＥＴＦはそれぞれＪ－ＲＥＩＴ（１３４３）、ＴＯＰＩＸ（１３０６）、日経平均（１３２１）となります。利率は２０２３年４月１８日現在のデータです。

Ｊ－ＲＥＩＴは３．６３％、ＴＯＰＩＸが２．１５％、日経平均が１．６６％となっています。さすが高配当のＪ－ＲＥＩＴが本領発揮して、この点では他の指標を上回っています。

Ｊ-ＲＥＩＴのシャープレシオ

リスク・リターン・シャープレシオを見てみます。ＥＴＦの設定日の関係で過去１０年の期間を採用しました（ＧＦＣが入っていないので結果は比較的マイルドになっています）。

Ｊ－ＲＥＩＴはリターンが４．４、リスクが１４．２、シャープレシオが０．３となっています。リターンが他の指標と比べ極端に悪い一方で、リスクはそれほど低くないということから、シャープレシオではかなり劣後しています。投資信託を選ぶ際にシャープレシオは１以上がよいとされていますので、０．３というのはかなり低い値となります。

（参考）米国ＲＥＩＴ

米国のＲＥＩＴも見てみます。採用するＥＴＦはＶＮＱです。２００５年～現在（２０２３年４月）の期間でＳ＆Ｐ５００と比較してみます。

米国ＲＥＩＴのパフォーマンスは１８年間で４９％です。Ｓ＆Ｐ５００は２５３％上昇していますので、約２００％も劣後しています。さらにドローダウンはＳ＆Ｐ５００と比較しても２０％前後大きくなります。米国ＲＥＩＴもＪ－ＲＥＩＴ同様、株式指標と比較して、上昇率は乏しくドローダウンは大きいという結果になりました。

結論

これまでパフォーマンス、ドローダウン、配当利率、リスク／リターン／シャープレシオを確認してきました。

主要な株式指数と比較した場合、ＲＥＩＴはパフォーマンスが大きく劣後し、ドローダウンはとても大きい。ということがわかりました。

配当利率は高めですが、現時点（２０２３年４月）においては５％を超える高配当株や債券が珍しくない現状を踏まえると、わざわざ配当金狙いの為にＲＥＩＴを買う理由にはならないと思います。

また実物不動産と比べてどうかというと、リスクの性格が違うので判断が難しいです。実物不動産だと空室リスクや災害リスク（地震や水害）などがあります。

ＲＥＩＴは株式マーケットの影響を強く受けます。そしてそのことで大暴落することもあります。そのような特徴を踏まえると、実物不動産とは別物だと僕は思います。不動産アセットというよりも、高配当型の株アセットのカテゴリーと見なした方がわかりやすいですね。

この為ＲＥＩＴは不動産アセットとしての分散効果が望めない上に、長期保有にも向かないという結論となります。

ＲＥＩＴは長期保有には向きませんが、スイングトレードのアイテムとしては面白いと思っています。というのもボラティリティが高く、平時では大きめのレンジを形成することが多く、有事（大暴落）の際は株よりも暴落するという特徴があるからです。

このようにスイングトレードの対象として面白いＲＥＩＴではありますが、もしも大暴落という千載一遇のタイミングに買うことができれば、実物不動産のようにチャリンチャリンと安定収入を生んでくれるかもしれません。しかしそれまでは長期投資でホールドするのは効率的ではなさそうです。


了

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